전세금 안심 대출은 임차인(세입자)의 전세금 보호를 위한 최상위 보험이라 생각하시면 되는데요. 생각보다 많은 기준을 가지고 있어 이번 포스팅을 통해 자격과 신청방법 등을 알아보도록 하겠습니다.
1.전세금 안심 대출 보증이란?
1)전세금 안심 대출 이란 무엇인가
전세금 안심 대출은 임차인(세입자)로서 전세권 설정을 제외한 가장 안전한 전세금 보호책으로서 이용되는 대출 수단입니다. 많은 분들이 전세 대출로서 이 상품을 이용하고 있으며, 이율이 낮다 볼수는 없지만 대출 실행부터 전세금 보호 장치가 포함됬다는 것에 인기 높은 대출이기도 합니다.
전세금 안심 대출을 이용하면 임대인(집주인)이 자금 사정 문제나 경매와 같은 문제로 전세금 반환을 못할 경우 주택도시보증공사(HUG)로 부터 만기 2~3달 뒤 전세금 반환을 대신 받을 수 있는 상품입니다.
그럼 HUG는 어떻게 임차인(세입자)에게 전세금을 반환해 줄까요?
우리가 가입할 때 납부하는 보험료는 허그가 임차인의 임대인에 대한 소송 과정을 대리해주는 명목으로 납부하는 것입니다. 때문에 HUG에 손해가 있을 수 있겠지만, HUG는 전세금을 먼저 돌려준 후 법적 절차를 진행해 전세금 회수 작업을 진행하게 됩니다.
아무래도 개인이 하는 것보다 거대 기업이 하는 것이 효율적일 것이고, 그것을 전문으로 하는 기업인 만큼 회수 가능성을 두고 전세금을 먼저 돌려주게 되는 것입니다.
2)전세금 안심 대출과 전세보증보험차이
A) 전세금 안심 대출이란?
전세금 안심 대출은 위에 언급드렸던 것과 비슷하지만 대출 자금 주최와 보증보험 가입 시기가 조금 다릅니다.
이 대출은 대출 신청때부터 보증보험 가입 조건으로 심사가 진행되며, 이 과정에 허그에선 집주인의 채권 양도 및 집 문제등을 점검하며 대출 + 보증보험 가입 가능 유무를 점검합니다.
그리고 모든 과정이 완료되었을때 대출이 승인되며 보증보험도 함께 가입되는 전세권 설정 다음으로 가장 안전하다 여겨지는 방법입니다. 다만, 대출 금리가 다소 높다는 단점이 있고 심사 과정에 문제가 발생될 수 있는 소지가 있지만, 승인된다면 그나마 가장 안전한 방법이 안심전세 대출이기도 합니다.
B) 전세보증보험 + 전세금 대출 (일반 신용 대출)
이 둘의 차이를 잘 모르시는 분들이 계십니다.
일던 전세보증보험은 버팀목 전세자금 대출 or 일반 신용 대출 + 전세금 반환보증 보험을 가입하는 형태입니다. 이때 대출 실행 후 임차인의 우선변제권이 형성될 후 보증금 보험을 가입할 수 있습니다.
집주인 동의가 필요 없다는 것에 효율성은 높지만 이사 완료된 상태인데 보증보험 가입이 불가능한 상황이 생길 수 있기 때문에 리스크를 갖고 있는 보험 제도입니다.
그래서 등기부등본이나 부동산에 대해 전혀 모르시는 분들에겐 위험 요소를 포함하고 있는 방식이지만, 대출 금리가 매우 낮고, 보증보험률도 낮다는 것이 전세 대출 + 안심보증보험 방식의 장점입니다.
아, 가구 구성 상태에 따라 소득 5000만 ~ 6000만 사이만 대출 신청 가능하단 단점은 있습니다
2. 보증한도 및 조건, 주의 사항
1) 대출 취급 금융사
국민은행, 우리은행, 농협, 하나은행, 부산은행, 신한은행, 수협은행, 기업은행, 광주은행
2) 보증신청 기한
신규 전세계약일 때 계약서상 잔금지급일 또는 전입신고일 중 빠른날로부터 3개월 이내 신청 가능(안심보험과는 반대죠)
갱신 계약일 때 갱신 체결 날로부터 3개월 이내
3) 대상 건물
다가구, 열림, 다중, 다중, 다세대 아파트, 오피스텔(주거용)
공동생활가정이나 어린이집, 공관 아동센터 복지시설은 대상에서 제외됩니다.
4) 전세금 안심 대출보증한도
보증한도는 신용등급에 따라 차이고 좀 발생됩니다. 1~4등급과 5~6 등급에 따라서도 대출 한도가 달라지게 됩니다. 때문에 올크레딧을 통해 자신의 신용등급, 신용점수 확인을 먼저 해보시길 추천 드립니다
아래 주택별 보증한도 중 적은 금액을 적용하게 됩니다.
*전세보증금의 80% 이내이며 신혼부부 or 청년가구, 배당이의 소송당사자 가구는 90%까지 가능
반전세의 경우 보증기간 전체에 해당되는 월세 합계액을 차감
*전세반환보증의 80% 이내이며 위와 동일한 신혼, 청년, 소송당사자는 90% 가능
- 전세반환 보증금액은 주택가격에서 선순위채권을 뺀 금액을 만하며, 여기서 선순위채권은 집주인이 전세 계약전 받아 놓은 주택담보 대출이라 보시면 편하실 것 같습니다.
- 또 주의 하셔야될 사항이 아파트와 다르게 다가구 주택(원룸 단지) 등은 임차인(세입자) 보다 선순위 전세보증금에 대한 합도 포함해야됩니다. 한마디로 나보다 먼저 입주한 세대원의 전세보증금이 있다면, 해당 금액도 나보다 우선순위가 높기 때문에 이 금액도 제외됩니다.
*참고로 신혼, 청년, 소송당사자 대출 가구에 대한 명확한 기준을 갖고 있습니다.
- 신혼부부는 연 6천만원 이하의 소득과 7년 이내의 혼인 기간 or 3개월 이내 혼인 예정자를 포함합니다
- 청년가구는 연 5천만원 이하 및 나이 제한 만 19 ~ 35세 이하가 대상입니다.
- 소송 당사자 가구는 직전 임대차계약에서 피보증인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 가구가 해당됩니다.
- *신청 대상이 1주택자라면 2억원 초과할 수 없습니다.
5)보증 조건
* 확정일자 + 주택점유 + 전입을 마쳐야 됩니다. 한마디로 우선변제권을 성립해야 됩니다.
* 압류 및 가압류와 같은 권리 침해 사항이 없어야되며, 이는 등기부등본으로 확인 가능합니다
* 전입세대 열람내역상 타 세대 전입 사항이 없어야 됩니다. 다만 다가구 등은 세입자가 많음으로 제외 됩니다.
* 전세권 설정이 안되어있어야 되며, 되있을 경우 이전하거나 말소 처리 해야됩니다
* 건축물대장상 위반건축물이 아니어야됩니다
* 전세계약기간은 1년 이상, 보증금은 수도권(서울, 경기) 5억원 이하, 그외 지역은 4억원 이하까지 가능합니다.
* 공인중개사를 통한 전세계약이 진행되야되며, 은행 대출 진행 시 중개사 보험 서류까지 함께 제출됩니다.
* 선순위채권이 주택가격의 60% or (다가구는 80% 지만 전세보증금 제외 선순위 채권은 동일한 60%)를 넘을 수 없는데, 쉽게 설명드리면 등기부등본상 채권채고액이 주택가격의 60%를 넘으면 신청이 안된단 의미입니다.
* 선수위채권+전세보증금은 주택가격을 넘을 수 없습니다.
3. 가격 산출 방법
앞전에 주택가격 기준으로 60%, 80%라는 말씀을 드렸는데요. 주택가격은 어떻게 산정하는 것일까요?
① 첫 번째 방법은 KB 시세 or 부동산테크 시세의 매매 평균가 기준을 실매매가로 규정합니다. 다만, 두 곳중 높은 곳을 신청자가 선정할 수 있으며, 보통 KB시세가 높기 때문에 KB시세 이야기를 많이하게 됩니다.
② 해당세대의 등기부상 1년 이내 매매거래가
③ 국토교통부장관 공시하는 주택가격의 150% 범위의 금액 (부동산 공시가격 알리미)
④ 분양가의 90% (준공 후 1년 범위내 주택)
⑤ 전세목적물 소재지 공인중개사에서 확인된 시세 정보
4. 보증료율 (전세보증금 반환보증)
* 전세자금대출특약 보증은 연 0.031%
* 타전세계약확인서 제출하지 못한 경우 연 0.154%
※ 단 2021년 06월 30일까지 보증 신청한 경우 보증료율 할인 적용
– 면목상 코로나 할인이라고는 하나 전세보증보험 확대를 위한 보증료율 인하정책
– 전세보증금 2억 이하라면 80%
– 전세보증금 2억 초과라면 70%
5. 전세금 안심대출 이율
각 은행별 차이가 있으며 신한은행 쏠편한 전세대출 기준부터 확인해보시길 바랍니다.
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